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가. 유형별 양도차익 산정방법의 구분
부동산(토지 또는 건물)에 대한 양도가액 또는 취득가액은 기준시가에 의하여 계산하는 것이 원칙입니다. 다만, 당해 부동산이 고가주택, 미등기양도, 1년 이내 단기거래 부동산 등에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 계산하여야 합니다.
〔부동산 유형별 양도소득세 계산방법의 구분〕
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기준시가계산대상 부동산 |
실지거래가액 계산대상 부동산 |
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모든 부동산
(단, 오른쪽의 실가과세대상
부동산은 제외) |
1. 고가주택(부수토지 포함)
* 실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택 |
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2. 미등기 양도하는 부동산 |
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3. 취득후 1년 이내 양도하는 부동산 |
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4. 허위계약서의 작성등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우로서 소득세법시행령 제162조의2 제2항에 해당되는 부동산 |
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5. 양도· 취득당시 실지증빙을 갖추어 확정신고기한까지 신고하는 부동산 |
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6. 분양권(입주권)을 양도하는 경우 |
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7. 1세대 3주택이상자가 양도하는 주택(부수토지포함) |
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8. 재경부장관이 지정하는 투기지역내 지정 부동산 |
※ 유의사항 ※
- 기준시가대상 부동산이지만 실지거래가액으로 계산하는 것이 세부담에 유리한 경우 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 신고할 수 있습니다.
- 그러나, 실지거래가액대상 부동산인 경우에는 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 계산하여 신고할 수 없습니다.
나. 기준시가 또는 실지거래가액의 계산
부동산에 대한 양도소득세를 계산시 양도가액 또는 취득가액은 기준시가 또는 실지거래가액을 기준으로 산정하는 데, 이 경우 기준시가 또는 실지거래가액 이란 다음의 가액을 말합니다
☞ 기준시가란 : 소득세법 제99조에서 규정한 다음의 가액을 말합니다.
- 토지: 개별공시지가
- 일반건물 : 국세청장이 매년 고시하는 일반건물 기준시가산정방법에 의하여 계산한 가액
- 공동주택(아파트 등) : 국세청장이 매년 고시하는 공동주택기준시가
- 기준시가 확인방법
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기준시가 종류 |
기준시가 확인방법 |
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개별공시지가 |
시·군·구(동)발급한 "개별토지의 개별공시지가" |
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일반건물기준시가 |
국세청인터넷상에 게제된 "건물기준시가-양도" |
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공동주택기준시가 |
국세청인터넷상에 게제된 "공동주택기준시가" |
☞ 실지거래가액이란 : 매입 및 매도시 실제 수수한 가액을 말합니다.
- 실지거래가액은 매입·매도에 관한 실지계약서, 취득·등록세 영수증, 기타 양도비, 영수증 등으로 확인하여 신고합니다.
☞ 84.12.31 이전에 취득한 부동산의 취득당시의 기준시가
- 토지, 일반건물, 공동주택을 84.12.31이전에 취득한 경우에는 85.1.1자 취득한 것으로 의제(의제취득일)하고 있으므로, 84.12.31이전에 취득한 부동산의 취득당시 기준시가는 85.1.1현재의 기준시가(의제취득가액)를 적용하여야 합니다.
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